农村房屋买卖合同无效后，拆迁安置权益如何分配？

朱哲雨

律师

随着物质生活的极大丰富，不少城里人为了追求生活品质，远离喧嚣的城市，期待到山清水秀的郊区买房或长租房休闲或养老。那么到农村郊区买房，是否合法？如果遇到拆迁安置，利益如何分配呢？

对于城镇居民购买农村宅基地上的房屋，目前通说观点是：违反法律强制性规定，合同无效。对于此类房屋，在遭遇拆迁时，因为房价暴涨，出卖人往往会反悔，通过确认合同无效的方法要求分割拆迁利益。不少人认为，合同无效的后果即买受人应当返还房屋，因此房屋的拆迁安置权益应属于出卖人，但实际上真的如此吗？

2015年12月24日发布的《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》中指出“在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况”。

根据《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，“……如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”在实践中，大部分法院的观点与上海高院的观点基本一致，认定此类情况购房者和出卖者对于拆迁款一般按7：3分配，即购房人拿七成，出卖人拿三成。

可以看出，此类案件目前已经形成了较为成熟的审判观点。一般来说，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，这明显违反诚实信用原则，故出卖人应对合同无效承担主要责任。若房屋买卖合同已经履行，综合考量合同无效时双方过错程度、合同履行程度、对双方当事人的利益影响、买受人翻建扩建等情况，遵循诚实信用原则，对拆迁补偿款进行公平合理的分配。

参考案例：高邮市人民法院（2014）邮民初字第0483号/北京市第一中级人民法院（2018）京01民终1374号